Besteht zwischen Makler und Verkäufer eine Verflechtung, kann der Anspruch auf Maklerprovision entfallen.
In dem hier vom Landgericht Itzehoe entschiedenen Fall vermittelte ein Maklerbüro (eine GmbH) der Käuferin eine Immobilie in dem Gebiet Eiderstedt, die von der Verkäuferin noch bebaut werden sollte. Aufgrund dieser Vermittlung schloss die Käuferin mit der Verkäuferin der Immobilie (einer GmbH & Co. KG) einen notariellen Bauträgervertrag. Daraufhin zahlte die Käuferin die zuvor vereinbarte Maklerprovision an die Maklerin. Die Maklerin und die Verkäuferin hatten ihren Sitz unter derselben Anschrift. Dort fand auch das Verkaufsgespräch statt. In der Folgezeit fand die Käuferin heraus, dass ein Gesellschafter und Geschäftsführer der Maklerin mit einem Anteil von 50% gleichzeitig zur Hälfte an der Komplementär-GmbH der Verkäuferin der Immobilie beteiligt war. Die Komplementär-GmbH führt die Geschäfte der Verkäuferin und haftet mit ihrem gesamten Vermögen für deren Verbindlichkeiten.
Daraufhin forderte die Käuferin die bereits gezahlte Maklerprovision von der Immobilienmaklerin zurück. Sie meint, aufgrund der personellen Verflechtung zwischen der Maklerin und der Verkäuferin sei der Makleranspruch nicht entstanden und zu Unrecht gezahlt worden. Das Landgericht Itzehoe hat der Klage stattgegeben:
Der Maklerin stehe kein Vergütungsanspruch zu, so das Landgericht, da sie mit der Verkäuferin verflochten sei. Der Geschäftsführer und Gesellschafter der Maklerin war als Teilhaber der Komplementärin der Verkäuferin aufgrund des Ausmaßes seiner Beteiligung maßgeblich für deren Geschicke verantwortlich. Aufgrund dieser erheblichen wirtschaftlichen Beteiligung an beiden Gesellschaften sei die vom Gesetzgeber grundsätzlich vorausgesetzte wirtschaftliche Neutralität der Beklagten als Maklerin nicht gewährleistet.
Jede Maklertätigkeit setzt notwendigerweise das Zusammenwirken von drei Personen voraus, nämlich der Parteien des Hauptvertrages und des Maklers. Von einer Vermittlung kann nur dann gesprochen werden, wenn der Vermittler “in der Mitte” zwischen beiden Hauptvertragsparteien steht, also nicht mit einer von ihnen identisch ist. Dem Makler steht daher dann kein Vergütungsanspruch, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der er so “verflochten” ist, dass er die Geschäftstätigkeiten entscheidend steuern und beeinflussen kann.
Landgericht Itzehoe, Urteil vom 16. Januar 2024 – 3 O 177/23