WEG-Verwalter – und die Anfechtung seiner Bestellung

Wird der Beschluss angefochten, mit dem ein WEG-Verwalter bestellt wird, gelten dieselben Grundsätze, die in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für das Begehren eines einzelnen Eigentümers entwickelt wurden, die sofortige Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund gegen den Willen der Mehrheit der Eigentümer zu erzwingen[1].

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen.

Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt[2].

Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht[3]. Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen[4]. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr einen Beurteilungsspielraum und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint[5].

Einen entsprechenden Beurteilungsspielraum haben die Wohnungseigentümer auch bei der Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen[3].

Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen tolerieren will; auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein[6].

Ob die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch bestehen, hat der Tatrichter in umfassender Würdigung aller Umstände festzustellen[7].

  1. Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 26 Rdnr. 18 []
  2. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, NJW 2012, 3175, Rn. 7, zitiert nach juris; Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10, NJW 2011, 3025, 3026 Rn. 11, zitiert nach juris; Bärmann/Merle, WEG, 12. Auflage, § 26 Rn. 45 []
  3. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, NJW 2012, 3175, Rn. 7, zitiert nach juris [] []
  4. BGH a.a.O. []
  5. BGH a.a.O., Rn. 8, zitiert nach juris; Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, NJW 2012, 1884 f., Rn. 9 f., zitiert nach juris []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, Rn. 10, zitiert nach juris; Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/10, Rn. 12, zitiert nach juris []
  7. BGH, a.a.O. []

 

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