WEG-Verwalter – und die Anfechtung seiner Bestellung

Wird der Beschluss ange­foch­ten, mit dem ein bestellt wird, gel­ten die­sel­ben Grund­sät­ze, die in der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs für das Begeh­ren eines ein­zel­nen Eigen­tü­mers ent­wi­ckelt wur­den, die sofor­ti­ge Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters aus wich­ti­gem Grund gegen den Wil­len der Mehr­heit der Eigen­tü­mer zu erzwin­gen 1.

Der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Bestel­lung des Ver­wal­ters ist am Maß­stab einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung zu mes­sen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch dar­auf, dass die Tätig­keit der Ver­wal­tung die­sen Grund­sät­zen ent­spricht, son­dern auch dar­auf, dass der Ver­wal­ter selbst die­sen Anfor­de­run­gen genügt 2.

Dar­an fehlt es, wenn ein wich­ti­ger Grund gegen die Bestel­lung spricht 3. Wann ein sol­cher wich­ti­ger Grund vor­liegt, bestimmt sich in Anleh­nung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters gel­ten­den Grund­sät­zen 4. Das Vor­lie­gen eines sol­chen wich­ti­gen Grun­des ver­pflich­tet die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aller­dings nicht ohne wei­te­res dazu, den Ver­wal­ter abzu­be­ru­fen. Sie haben viel­mehr einen Beur­tei­lungs­spiel­raum und dür­fen von einer Abbe­ru­fung abse­hen, wenn dies aus objek­ti­ver Sicht ver­tret­bar erscheint 5.

Einen ent­spre­chen­den Beur­tei­lungs­spiel­raum haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch bei der Bestel­lung des Ver­wal­ters, bei der sie eine Pro­gno­se dar­über anstel­len müs­sen, ob er das ihm anver­trau­te Amt ord­nungs­ge­mäß aus­üben wird. Die Bestel­lung des Ver­wal­ters wider­spricht den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung des­halb erst, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Beur­tei­lungs­spiel­raum über­schrei­ten, das heißt, wenn es objek­tiv nicht mehr ver­tret­bar erscheint, dass sie den Ver­wal­ter unge­ach­tet der gegen ihn spre­chen­den Umstän­de bestel­len 3.

Bei der Ent­schei­dung über die­se Fra­ge muss das Gericht einer­seits die Ent­schei­dung der Mehr­heit in ver­tret­ba­rem Rah­men respek­tie­ren, ande­rer­seits aber auch der Min­der­heit Schutz bie­ten. Dem Anlie­gen der Mehr­heit und dem Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann es nur Rech­nung tra­gen, wenn den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Beur­tei­lungs­spiel­raum zuge­bil­ligt wird. Ist die­ser Beur­tei­lungs­spiel­raum aller­dings über­schrit­ten, weil die Ableh­nung der Abbe­ru­fung aus objek­ti­ver Sicht nicht ver­tret­bar erscheint, muss das Gericht im Inter­es­se der Min­der­heit die Abbe­ru­fung vor­neh­men. Das kann erfor­der­lich sein, wenn die Mehr­heit aus der Sicht eines ver­nünf­ti­gen Drit­ten gegen ihre eige­nen Inter­es­sen han­delt, weil sie – etwa aus Bequem­lich­keit – mas­si­ve Pflicht­ver­let­zun­gen tole­rie­ren will; auch eine Majo­ri­sie­rung durch einen Mehr­heits­ei­gen­tü­mer kann Anlass für eine kri­ti­sche Wür­di­gung der Beweg­grün­de sein 6.

Ob die Vor­aus­set­zun­gen für einen sol­chen Anspruch bestehen, hat der Tatrich­ter in umfas­sen­der Wür­di­gung aller Umstän­de fest­zu­stel­len 7.

  1. Nie­den­führ in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Auf­la­ge, § 26 Rdnr. 18[]
  2. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, NJW 2012, 3175, Rn. 7, zitiert nach juris; Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/​10, NJW 2011, 3025, 3026 Rn. 11, zitiert nach juris; Bärmann/​Merle, WEG, 12. Auf­la­ge, § 26 Rn. 45[]
  3. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, NJW 2012, 3175, Rn. 7, zitiert nach juris[][]
  4. BGH a.a.O.[]
  5. BGH a.a.O., Rn. 8, zitiert nach juris; Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/​11, NJW 2012, 1884 f., Rn. 9 f., zitiert nach juris[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/​11, Rn. 10, zitiert nach juris; Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, Rn. 12, zitiert nach juris[]
  7. BGH, a.a.O.[]