Sanierungspflichten im Wohnungseigentum

Der Bun­des­gericht­shof hat­te sich aktuell mit der Frage zu befassen, ob Feuchtigkeitss­chä­den im Bere­ich des gemein­schaftlichen Eigen­tums saniert wer­den müssen:

Anlass hier­für bot der Stre­it ein­er Ham­burg­er Woh­nungs- und Teileigen­tümerge­mein­schaft, dern im Jahr 1890 errichtetes Gebäude im Jahr 1986 in zwölf Woh­nun­gen und drei Teileigen­tum­sein­heit­en aufgeteilt wurde. Die Kläger sind die Eigen­tümer der drei Teileigen­tum­sein­heit­en, die sich im Souter­rain des Gebäudes befind­en; sie wer­den in der Teilungserk­lärung als “Laden” bzw. “Büro” beze­ich­net und derzeit als Naturheil­prax­is, Kün­stler­a­gen­tur und Kom­mu­nika­tion­sagen­tur genutzt. Weil die Wände dieser Ein­heit­en Durch­feuch­tun­gen aufweisen, holte die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft im Jahr 2010 ein Gutacht­en eines Inge­nieur­büros und im Jahr 2011 ein Gutacht­en eines Architek­ten ein. Bei­de Gutacht­en ergaben diesel­ben Schaden­sur­sachen, näm­lich eine fehlende außen­seit­ige Sock­e­lab­dich­tung, eine fehlende Hor­i­zon­talsperre und im Mauer­w­erk ein­ge­lagerte Salze. In der Eigen­tümerver­samm­lung vom 31. März 2015 wurde der zu TOP 2a gestellte Antrag der Kläger auf Besei­t­i­gung der Feuchtigkeitss­chä­den abgelehnt. Auch der weit­ere Antrag zu TOP 2b, wonach die Instand­set­zung durch Ein­bringung ein­er Hor­i­zon­talsperre im Mauer­w­erk sowie Auf­bringung ein­er Ver­tikalsperre auf den erd­berührten Außen­wän­den erfol­gen soll, fand keine Mehrheit. Zu TOP 2f beschlossen die Woh­nung­seigen­tümer mehrheitlich, ein weit­eres Sachver­ständi­gengutacht­en einzu­holen.

Gegen die genan­nten Beschlüsse zu TOP 2a, 2b und 2f wen­den sich die Kläger mit der Anfech­tungsklage. Zugle­ich haben sie beantragt, die Beklagten zu verurteilen, den Beschlus­santrä­gen zu TOP 2a und 2b zuzus­tim­men bzw. eine gerichtliche Beschlusser­set­zung vorzunehmen. Das Amts­gericht Ham­burg hat die Klage im Wesentlichen abgewiesen1. Auf die Beru­fung der Kläger hat ihr das Landgericht Ham­burg stattgegeben2. Mit der von dem Landgericht Ham­burg im Beru­fung­surteil zuge­lasse­nen Revi­sion woll­ten die beklagten Woh­nung­seigen­tümer nun­mehr erre­ichen, dass die Klage ins­ge­samt abgewiesen wird. Der Bun­des­gericht­shof bestätigte dage­gen die landgerichtliche Entschei­dung; er hat eine Sanierungspflicht der Woh­nung­seigen­tümer angenom­men und die Revi­sion deshalb zurück­gewiesen.

Der zu TOP 2a beantragte Grund­la­genbeschluss über die Sanierung der Feuchtigkeitss­chä­den musste durch das Gericht erset­zt wer­den, weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemein­schaft­seigen­tums haben. Grund­sät­zlich muss das gemein­schaftliche Eigen­tum jeden­falls in einem solchen baulichen Zus­tand sein, dass das Son­dereigen­tum zu dem in der Teilungserk­lärung vorge­se­henen Zweck genutzt wer­den kann. Weist das Gemein­schaft­seigen­tum gravierende bauliche Män­gel auf, die die zweck­entsprechende Nutzung von Woh­nungs- oder Teileigen­tum­sein­heit­en erhe­blich beein­trächti­gen oder sog­ar auss­chließen, ist eine sofor­tige Instand­set­zung zwin­gend erforder­lich, und einzelne Woh­nung­seigen­tümer kön­nen die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG ver­lan­gen. Um solche Män­gel geht es hier; die Innen- und Außen­wände der Teileigen­tum­sein­heit­en sind mas­siv durch­feuchtet. Die Ursache liegt in ein­er fehlen­den Abdich­tung des Gebäudes und damit im Gemein­schaft­seigen­tum; daher ist die Sanierung (eben­so wie beispiel­sweise bei Män­geln des Dachs) Auf­gabe aller Woh­nung­seigen­tümer. Da die Teileigen­tum­sein­heit­en nach der Teilungserk­lärung als Büro bzw. Laden genutzt wer­den dür­fen, müssen sie eben­so wie Woh­nun­gen grund­sät­zlich dazu geeignet sein, als Aufen­thalt­sraum für Men­schen zu dienen. Mas­sive Durch­feuch­tun­gen müssen die Kläger deshalb nicht hin­nehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesund­heitss­chädlich­er Schim­mel (noch) nicht aufge­treten sein sollte. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­sion wird der Sanierungsanspruch nicht dadurch aus­geschlossen, dass es sich um Souter­rainein­heit­en in einem Alt­bau han­delt.

Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzu­muten. Ist der Erhalt der Gebäudesub­stanz gefährdet, muss ohne­hin saniert wer­den. Ist die Gebäudesub­stanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allen­falls durch eine Änderung der Teilungserk­lärung ver­mei­den, indem der Nutzungszweck der betrof­fe­nen Ein­heit­en geän­dert wird, hier etwa durch eine Änderung dahinge­hend, dass die Teileigen­tum­sein­heit­en (nur) als Keller dienen. Ob Durch­feuch­tun­gen ein­er als Keller dienen­den Teileigen­tum­sein­heit unter Umstän­den hin­genom­men wer­den müssten, und ob unver­hält­nis­mäßige Kosten der Instand­set­zung dazu führen kön­nen, dass die übri­gen Woh­nung­seigen­tümer eine Anpas­sung der in der Teilungserk­lärung vorge­se­henen Zweckbes­tim­mung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ver­lan­gen kön­nen, hat der Sen­at offen­ge­lassen. Denn abge­se­hen davon, dass ein solch­er Anpas­sungsanspruch nicht Gegen­stand des Ver­fahrens ist, han­delte es sich um einen äußerst gravieren­den Ein­griff in das Eigen­tum­srecht der betrof­fe­nen Eigen­tümer, die ihre Ein­heit­en nicht mehr — wie zuvor – als Laden oder Büro nutzen kön­nten. Deshalb kann eine solche Anpas­sung der Teilungserk­lärung nur als ulti­ma ratio in Aus­nah­me­fällen und gegen Aus­gle­ich­szahlun­gen in Betra­cht gezo­gen wer­den. Von einem solchen Aus­nah­me­fall kann hier nicht aus­ge­gan­gen wer­den. Nach den Fest­stel­lun­gen des Landgerichts lässt sich die Feuchtigkeit beheben. Die von den Klägern mit 300.000 € bez­if­fer­ten Sanierungskosten sind zwar für sich genom­men hoch. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sie völ­lig außer Ver­hält­nis zu dem erziel­baren Nutzen für die Gebäudesub­stanz im All­ge­meinen und die drei Ein­heit­en der Kläger im Beson­deren ste­hen. Eine “Opfer­gren­ze” für einzelne Woh­nung­seigen­tümer ist nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs ohne­hin nicht anzuerken­nen.

Die gerichtliche Beschlusser­set­zung musste auch im Hin­blick auf den Beschlus­santrag zu TOP 2b erfol­gen. Auf der Grund­lage eines Sachver­ständi­gengutacht­ens geht das Landgericht rechts­fehler­frei davon aus, dass im maßge­blichen Zeit­punkt der let­zten mündlichen Ver­hand­lung nur das in dem Beschlus­santrag vorge­se­hene Sanierungsver­fahren ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung entsprach; die näheren Details bleiben ein­er fachgerecht­en Sanierungs­pla­nung vor­be­hal­ten.

Schließlich ist auch den Beschlus­san­fech­tungskla­gen zu Recht stattgegeben wor­den. Den Woh­nung­seigen­tümern lagen näm­lich schon im Zeit­punkt der Eigen­tümerver­samm­lung zwei Pri­vatgutacht­en vor, die die Schaden­sur­sache übere­in­stim­mend benan­nt und Sanierungsmöglichkeit­en aufgezeigt hat­ten. Die Schlussfol­gerung des Landgerichts, es habe nicht ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung entsprochen, die Sanierungsanträge abzulehnen (TOP 2a und 2b) und stattdessen die Ein­hol­ung eines weit­eren Gutacht­ens zu beschließen (TOP 2f), lässt Rechts­fehler nicht erken­nen. Jeden­falls wider­sprach es ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung, die erforder­liche Sanierung mit den ange­focht­e­nen Beschlüssen weit­er zu verzögern.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 4. Mai 2018 — V ZR 203/17

  1. AG Ham­burg, Urteil vom 07.12.2015 — 11 C 22/15 []
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 28.06.2017 — 318 S 9/16 []

 

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