Reparaturarbeiten am Nachbarhaus – und der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch für die Brandschäden

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Der Nachbarin steht mithin gegen die Grundstückseigentümerin ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu.

Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen[1]. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann[2].

Weitere Voraussetzung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist, dass der Anspruchsgegner als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist[3].

Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Dies ist dann zu bejahen, wenn sich aus der Art der Nutzung des Grundstücks, von dem die Einwirkung ausgeht, eine „Sicherungspflicht“, also eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, ergibt[4].

Mit der Sicherungspflicht ist allerdings nicht – wie das Berufungsgericht meint – eine Sorgfaltspflicht im schuldrechtlichen Sinne gemeint, die, um einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch zu begründen, von dem Grundstückseigentümer oder besitzer verletzt worden sein muss. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Grundstückseigentümer oder besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat[5]. Wesentliche Zurechnungskriterien sind dabei u.a. die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung oder die Vorteilsziehung[6]. Bei natürlichen Immissionen ist entscheidend, ob sich die Nutzung des störenden Grundstücks im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält[7]. Sachgründe, die es rechtfertigen, dem Grundstückseigentümer oder besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen und ihn damit als Störer zu qualifizieren, hat der Bundesgerichtshof etwa bejaht, wenn ein Haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät[8] oder Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt[9]. Hierdurch verursachte Störungen stellen kein allgemeines Risiko dar, das sich wie etwa ein Blitzschlag – ebenso gut bei dem Haus des Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Auswirkungen von dem jeweils Betroffenen selbst zu tragen sind. Auch wenn konkret kein Anlass für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag, beruhen sie auf Umständen, auf die grundsätzlich der Grundstückseigentümer bzw. besitzer, und nur dieser, Einfluss nehmen konnte[10].

Gemessen an diesen Grundsätzen haften die Beklagten dem Grunde nach in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für die aus dem Brand entstandenen Schäden am Nachbarhaus.

Die Eigentümerin des Nachbargebäudes hatte keine tatsächliche Möglichkeit, das drohende Übergreifen des Brandes auf ihr Grundstück durch die Geltendmachung von Abwehransprüchen gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB zu verhindern. Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch den Brand und die Löscharbeiten verursachten erheblichen Beschädigungen ihres Gebäudes übersteigen das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Einwirkung. Die Beeinträchtigung beruhte auch auf einer privatwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks der Beklagten.

Die Grundstückseigentümer sind als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB anzusehen.

Der Annahme einer Verantwortlichkeit steht nicht entgegen, dass der Brand auf die Handlung eines Dritten, nämlich auf die Arbeiten des von den Rechtsvorgängern der Beklagten mit der Vornahme einer Dachreparatur beauftragten Werkunternehmers zurückzuführen ist. Mittelbarer Handlungsstörer ist auch derjenige, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht[11]. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Zurechnung des durch den Handwerker herbeigeführten gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks nicht darauf an, ob die Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt haben. Maßgeblich ist vielmehr, ob es Sachgründe gibt, die aufgetretene Störung ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das ist der Fall. Die Rechtsvorgänger der Beklagten waren diejenigen, die die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst haben und die aus den beauftragten Arbeiten Nutzen ziehen wollten[12]. Dass sie den Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben haben, ändert nichts daran, dass sie mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen haben und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhte, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen sind.

Ein anderes Ergebnis folgt nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur eingeschränkten Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters[13]. Danach kann der Eigentümer für Störungshandlungen seines Mieters nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Maßgeblich hierfür ist die Überlegung, dass ausgleichspflichtig derjenige ist, der die Nutzungsart des Grundstücks bestimmt[14] und dass dies bei einem vermieteten Grundstück grundsätzlich der Mieter ist. Diese Grundsätze sind auf den von einem Grundstückseigentümer beauftragten Handwerker nicht übertragbar. Anders als ein Mieter ist der Handwerker nicht Nutzer des Grundstücks, da er nicht dessen Nutzungsart bestimmt, sondern nach den Weisungen des Grundstückseigentümers lediglich bestimmte Tätigkeiten vornimmt[15]. Dem Grundstückseigentümer bleibt die Möglichkeit, jederzeit auf Art und Umfang der von dem Handwerker durchgeführten Arbeiten Einfluss zu nehmen[16].

Der entsprechenden Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB steht schließlich nicht entgegen, dass der Eigentümerin des Nachbargrundstücks gegen den Handwerker Schadensersatzansprüche aus unerlaubter Handlung zustehen. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist zwar subsidiär; das schließt eine Anwendung grundsätzlich aus, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht[17]. So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Bestehen einer Gesetzeslücke kann nicht damit verneint werden, dass ein anderer Haftungstatbestand eingreift[18]. Das gilt umso mehr, als hier der Haftungstatbestand die Haftung einer dritten Person betrifft.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 311/16

  1. vgl. nur BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 102 f.; Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/03, BGHZ 157, 33, 44 f.; Urteil vom 18.09.2009 – V ZR 75/08, NJW 2009, 3787 Rn. 9 jeweils mwN []
  2. BGH, Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/07, NJW 2008, 992 Rn. 7 []
  3. BGH, Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/07, NJW 2008, 992 Rn. 8 mwN []
  4. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/03, BGHZ 157, 33, 42; Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 12 mwN []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 6 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 106; Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 8 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/03, BGHZ, 157, 33, 42 mwN []
  8. BGH, Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70; Urteil vom 01.02.2008 – V ZR 47/07, NJW 2008, 992, 993 []
  9. BGH, Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 105 f. []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.1999 – V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 70 []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 07.04.2000 – V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 203 mwN; Urteil vom 18.12 2015 – V ZR 55/15, NZM 2016, 735 Rn. 22 []
  12. vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 18. De- zember 2015 – V ZR 55/15, NZM 2016, 735 Rn. 22 []
  13. BGH, Urteil vom 27.01.2006 – V ZR 26/05, NJW 2006, 992 Rn. 5 []
  14. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 193/10, NJW-RR 2011, 739 Rn. 8 []
  15. vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 217/09, NJW 2010, 3158 Rn. 12 und 16 []
  16. vgl. BGH, Urteil vom 23.02.2001 – V ZR 389/99, BGHZ 147, 45, 52 []
  17. BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 28/08, BGHZ 178, 90 Rn. 23; vgl. auch BGH, Urteil vom 22.07.1999 – III ZR 198/98, BGHZ 142, 227, 236 []
  18. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/10, VersR 2012, 1265 Rn. 22; Urteil vom 08.10.2004 – V ZR 84/04 14; Urteil vom 30.05.2003 – V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 104 []

 

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