Rauchwarnmelder in der Eigentumswohnung

Woh­nung­seigen­tümer kön­nen bei Beste­hen ein­er entsprechen­den lan­desrechtlichen Pflicht den zwin­gen­den Ein­bau und die Wartung von Rauch­warn­meldern durch die Eigen­tümerge­mein­schaft in allen Woh­nun­gen auch dann wirk­sam beschließen, wenn dadurch Woh­nun­gen ein­be­zo­gen wer­den, in denen Eigen­tümer bere­its Rauch­warn­melder ange­bracht haben.

Dies entsch­ied jet­zt der Bun­des­gericht­shof im Fall ein­er Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft aus Nor­drhein-West­falen. Im Hin­blick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauord­nung für das Land Nor­drhein-West­falen (BauO NRW) beste­hende Pflicht zur Nachrüs­tung vorhan­den­er Woh­nun­gen mit Rauch­warn­meldern beschlossen die Woh­nung­seigen­tümer 2015 die Instal­la­tion sowie die Wartung und Kon­trolle von Rauch­warn­meldern für sämtliche Woh­nun­gen durch eine Fach­fir­ma. Die Anschaf­fungskosten soll­ten aus der Instand­hal­tungsrück­lage finanziert und die laufend­en Kosten für die Wartung und Kon­trolle über die Jahresabrech­nung nach Miteigen­tum­san­teilen umgelegt wer­den.

Die kla­gen­den Woh­nung­seigen­tümer, die ihre Woh­nun­gen bere­its mit eige­nen Rauch­warn­meldern aus­ges­tat­tet haben, möcht­en von der getrof­fe­nen Regelung ausgenom­men wer­den. Die von ihnen erhobene Anfech­tungsklage ist in den Vorin­stanzen vor dem Amts­gericht Mettmann1 und dem Landgericht Düs­sel­dorf2 erfol­g­los geblieben. Mit der von dem Landgericht Düs­sel­dorf im Beru­fung­surteil zuge­lasse­nen Revi­sion wollen sie weit­er­hin erre­ichen, dass der ange­focht­ene Beschluss für ungültig erk­lärt wird. Doch der Bun­des­gerichthshof bestätigte die Urteile der Vorin­stanzen und wies auch die Revi­sion zurück:

Die Woh­nung­seigen­tümer kön­nen den Ein­bau von Rauch­warn­meldern in allen Woh­nun­gen beschließen. Die Beschlusskom­pe­tenz umfasst auch die Entschei­dung über eine regelmäßige Kon­trolle und Wartung der Rauch­warn­melder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmit­tel­bare Besitzer und nicht der Eigen­tümer die Betrieb­s­bere­itschaft sicherzustellen. Das hin­dert die Woh­nung­seigen­tümer aber nicht, eine ein­heitliche Wartung und Kon­trolle der neu einge­baut­en Rauch­warn­melder durch eine Fach­fir­ma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ord­nungsmäßiger Ver­wal­tung. Indem der Ein­bau und die Wartung von Rauch­warn­meldern für das gesamte Gebäude “in eine Hand” gelegt wer­den, wird ein hohes Maß an Sicher­heit gewährleis­tet. Durch die ein­heitliche Anschaf­fung und die ein­heitliche Regelung der Wartung und Kon­trolle kann die Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer sich­er­stellen, dass die Rauch­warn­melder den ein­schlägi­gen DIN-Nor­men entsprechen und durch qual­i­fiziertes Fach­per­son­al instal­liert und gewartet wer­den. Eine solche Regelung “aus ein­er Hand” min­imiert zudem ver­sicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig bil­ligem Ermessen, wenn die Woh­nung­seigen­tümer diesen Inter­essen den Vorzug geben gegenüber den Inter­essen solch­er Eigen­tümer, die in ihren Woh­nun­gen bere­its eigene Rauch­warn­melder betreiben und deshalb von ein­er ein­heitlichen Regelung ausgenom­men wer­den möcht­en. Indi­vidu­elle Lösun­gen führen ins­beson­dere in größeren Woh­nung­seigen­tums­ge­mein­schaften zur Unüber­sichtlichkeit und zu einem erhe­blichen Mehraufwand für den Ver­wal­ter bei der Prü­fung, ob im jew­eili­gen Einzelfall die Ein­bau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nach­weis darüber geführt ist. Wie ein solch­er Nach­weis ausse­hen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lück­en in der Gebäudesicher­heit führen. Aber auch in kleineren Gemein­schaften ist das den Woh­nung­seigen­tümern eingeräumte Ermessen nicht über­schrit­ten, wenn die Gemein­schaft den prak­tik­a­bel­sten und sich­er­sten Weg zur Erfül­lung der Pflicht zum Ein­bau und zur Wartung von Rauch­warn­meldern wählt. Demge­genüber ist die finanzielle Mehrbe­las­tung des Woh­nung­seigen­tümers, der seine Woh­nung bere­its mit Rauch­warn­meldern aus­ges­tat­tet hat, ger­ing.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 7. Dezem­ber 2018 — V ZR 273/17

  1. AG Mettmann, Urteil vom 14.02.2017 — 26 C 3/16 []
  2. LG Düs­sel­dorf, Urteil vom 20.09.2017 — 25 S 32/17 []

 

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