Das Eltern-Kind-Zentrum in der Wohnungseigentumsanlage

In einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit, die in der Tei­lungs­er­klä­rung als „Laden mit Lager” bezeich­net ist, darf ein Eltern-Kind-Zen­trum betrie­ben wer­den.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall hat­ten Mit­glie­der einer Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in Mün­chen geklagt. Ihre Woh­nung befin­det sich im ers­ten Ober­ge­schoss. Der Beklag­te, ein ein­ge­tra­ge­ner Ver­ein, ist Mie­ter einer unmit­tel­bar dar­un­ter im Erd­ge­schoss bele­ge­nen Teil­ei­gen­tums­ein­heit, die nach der Tei­lungs­er­klä­rung aus dem Jahr 1987 als „Laden mit Lager” genutzt wer­den darf. Dort betreibt er ein soge­nann­tes Eltern-Kind-Zen­trum. Des­sen Ziel ist es laut der Ver­eins­sat­zung unter ande­rem, der zuneh­men­den Iso­la­ti­on von Eltern ent­ge­gen­zu­wir­ken, die sich aus der Situa­ti­on der Fami­li­en in der Groß­stadt ergibt. Geöff­net ist das Zen­trum mon­tags bis frei­tags zwi­schen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. Vor­mit­tags fin­det ein „Mini-Kin­der­gar­ten” für Kin­der im Alter zwi­schen 18 und 36 Mona­ten statt, mon­tags und frei­tags des Wei­te­ren der Kurs „Deutsch als Fremd­spra­che” für Eltern. Nach­mit­tags ver­an­stal­tet der Ver­ein ein „offe­nes Spiel­zim­mer” für Kin­der und Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge mit Kaf­fee und Kuchen sowie Spiel­ecke, fer­ner wei­te­re Kin­der­kur­se (Zei­chen­kur­se, Musik­kur­se, „Zum­ba Kids”). Über­wie­gend nach­mit­tags fin­den sog. offe­ne Spiel­grup­pen in ver­schie­de­nen Spra­chen für Kin­der und Eltern statt. Sams­tags tref­fen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die „Scuo­la Ita­lia­na” für Kin­der von 4 bis 6 Jah­ren und ein­mal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr die „Girl Scouts” (Pfad­fin­de­rin­nen von der zwei­ten bis zur ach­ten Jahr­gangs­stu­fe). Unre­gel­mä­ßig fin­den dort zudem Kin­der­fei­ern, z.B. Faschings­fei­ern, Floh­märk­te und Vor­trä­ge statt.

Die kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­lang­ten von dem Ver­ein die Unter­las­sung der Nut­zung der Räum­lich­kei­ten als Eltern-Kind-Zen­trum. Hilfs­wei­se soll es der Ver­ein unter­las­sen, auf einer näher bezeich­ne­ten Außen­flä­che vor der Teil­ei­gen­tums­ein­heit Kin­der­wa­gen und Fahr­rä­der abzu­stel­len; zudem soll er durch geeig­ne­te Maß­nah­men sicher­stel­len, dass die Immis­sio­nen in der Woh­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Pegel von 52 dB (A) nicht über­schrei­ten.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Mün­chen I gab dem Haupt­an­trag auf Unter­las­sung der Nut­zung als Eltern-Kind-Zen­trum statt 1. Die dage­gen gerich­te­te Beru­fung des Ver­eins blieb vor dem Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen ohne Erfolg 2. Auf die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der der Ver­ein sei­nen Kla­ge­ab­wei­sungs­an­trag wei­ter ver­folg­te, gab der Bun­des­ge­richts­hof nun dem Ver­ein Recht und wies die Kla­ge im Haupt­an­trag ab. Nur hin­sicht­lich der Hilfs­an­trä­ge ver­wies er die Sache zurück an das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung:

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann von dem Mie­ter einer ande­ren Ein­heit gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unter­las­sung ver­lan­gen, wenn die­ser die Ein­heit anders nutzt als in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­hen. Das gilt zwar dann nicht, wenn die tat­säch­li­che Nut­zung bei typi­sie­ren­der Betrach­tung nicht mehr stört als die erlaub­te Nut­zung. Geräu­sche, die von einem Eltern-Kind-Zen­trum aus­ge­hen, sind ange­sichts der dort für gewöhn­lich statt­fin­den­den Akti­vi­tä­ten aber typi­scher­wei­se lau­ter und stö­ren­der als die eines Ladens mit Lager.

Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gleich­wohl nicht Unter­las­sung der Nut­zung als Eltern-Kind-Zen­trum ver­lan­gen kön­nen, beruht auf der Aus­strah­lungs­wir­kung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BIm­SchG auf das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht. Nach die­ser Bestim­mung sind Geräuschein­wir­kun­gen, die von Kin­der­ta­ges­ein­rich­tun­gen, Kin­der­spiel­plät­zen und ähn­li­chen Ein­rich­tun­gen, wie bei­spiels­wei­se Ball­spiel­plät­zen, durch Kin­der her­vor­ge­ru­fen wer­den, im Regel­fall kei­ne schäd­li­che Umwelt­ein­wir­kung. Dies ist regel­mä­ßig auch bei der Prü­fung zu beach­ten, ob eine nach der Tei­lungs­er­klä­rung aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung den­noch zuläs­sig ist, weil sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung, und zwar auch dann, wenn die Tei­lungs­er­klä­rung vor dem Inkraft­tre­ten von § 22 Abs. 1a BIm­SchG errich­tet wur­de.

Etwas ande­res gilt nur dann, wenn die Nut­zung der Ein­hei­ten als Ein­rich­tung i.S.d. § 22 Abs. 1a BIm­SchG aus­drück­lich oder kon­klu­dent aus­ge­schlos­sen ist. So liegt es bei­spiels­wei­se, wenn eine Anla­ge nach der Tei­lungs­er­klä­rung als sog. Ärz­te­haus kon­zi­piert ist; denn die Nut­zung einer Ein­heit als Kin­der­ta­ges­ein­rich­tung wider­sprä­che unab­hän­gig von ihrem Stö­rungs­po­ten­ti­al dem pro­fes­sio­nel­len Cha­rak­ter einer sol­chen Anla­ge. Zudem steht § 22 Abs. 1a BIm­SchG einem Unter­las­sungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht ent­ge­gen, wenn die Nut­zung als Kin­der­ta­ges­ein­rich­tung auch unter Berück­sich­ti­gung der von § 22 Abs. 1a BIm­SchG gewähr­ten Pri­vi­le­gie­rung mehr stört als die nach der Zweck­be­stim­mung zuläs­si­ge. Im Hin­blick auf den erhöh­ten Publi­kums­ver­kehr, den eine Kin­der­ta­ges­ein­rich­tung mit sich bringt, wird des­halb eine Wohn­ein­heit regel­mä­ßig nicht zu die­sem Zweck genutzt wer­den dür­fen; anders kann es wie­der­um bei einer Tages­mut­ter lie­gen. Die­se Aus­nah­men lie­gen hier aber nicht vor, weil es um die Nut­zung einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit in einer gemisch­ten Anla­ge geht, in der sowohl eine Wohn­nut­zung statt­fin­det als auch Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten vor­han­den sind, die als Büros und Läden genutzt wer­den dür­fen.

Das von dem Ver­ein betrie­be­ne Eltern-Kind-Zen­trum ist eine Kin­der­ta­ges­ein­rich­tung bzw. jeden­falls eine „ähn­li­che” Ein­rich­tung i.S.d. § 22 Abs. 1a BIm­SchG. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass die Ange­bo­te teil­wei­se – neben den Ange­bo­ten nur für Kin­der (Mini-Kin­der­gar­ten, Zei­chen­kur­se, Musik­kur­se, „Zum­ba Kids”, Scuo­la Ita­lia­na, Tref­fen der „Girl Scouts” und unre­gel­mä­ßig statt­fin­den­de Kin­der­fei­ern) – unter Betei­li­gung von Fami­li­en­mit­glie­dern durch­ge­führt wer­den (offe­ne Spiel­zim­mer und offe­ne Spiel­grup­pen) und auch den Aus­tausch der Eltern unter­ein­an­der för­dern sol­len. Uner­heb­lich für die Anwen­dung des § 22 Abs. 1a BIm­SchG ist fer­ner, dass das Eltern-Kind-Zen­trum zusätz­lich zu den nach die­ser Vor­schrift pri­vi­le­gier­ten Ange­bo­ten auch Ange­bo­te aus­schließ­lich an die Eltern macht, solan­ge die­sen – wie hier – eine nur unter­ge­ord­ne­te Bedeu­tung zukommt. Der Begriff der Kin­der­ta­ges­ein­rich­tung bzw. einer ähn­li­chen Ein­rich­tung darf nicht zu eng gefasst wer­den. Nur ein offe­nes Ver­ständ­nis ent­spricht dem gesetz­ge­be­ri­schen Ziel, durch § 22 Abs. 1a BIm­SchG eine Pri­vi­le­gie­rung von „grund­sätz­li­cher Natur” zu schaf­fen und vor dem Hin­ter­grund, dass Kin­der­lärm unter einem beson­de­ren Tole­ranz­ge­bot steht, ein kla­res gesetz­ge­be­ri­sches Signal für eine kin­der­freund­li­che Gesell­schaft zu set­zen. Blei­ben die inso­weit pri­vi­le­gier­ten Geräuschein­wir­kun­gen außer Betracht, gehen bei der gebo­te­nen typi­sie­ren­den Betrach­tungs­wei­se die mit dem Betrieb des Eltern-Kind-Zen­trums ver­bun­de­nen Stö­run­gen nicht über das hin­aus, was bei dem Betrieb eines Ladens regel­mä­ßig zu erwar­ten ist.

Zur Ent­schei­dung über die Hilfs­an­trä­ge hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sache an das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen zurück­ver­wie­sen. Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem Ver­ein nicht die Unter­las­sung der Nut­zung als Eltern-Kind-Zen­trum ver­lan­gen kön­nen, schließt Unter­las­sungs­an­sprü­che gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen ein­zel­ner beson­ders stö­ren­der Hand­lungs­wei­sen nicht aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Dezem­ber 2019 – – V ZR 203/​18

Das Eltern-Kind-Zentrum  in der Wohnungseigentumsanlage
  1. LG Mün­chen I, Urteil vom 31.03.2017 – 20 O 2184/​10[]
  2. OLG Mün­chen, Beschluss vom 17.07.2018 – 18 U 1148/​17[]